Nebenkostenabrechnung prüfen und widersprechen: die 12-Monats-Frist
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Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung sind ärgerlich und oft angreifbar. Aber das Mietrecht kennt eine harte Grenze: Ihre Einwendungen müssen dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach sind Sie mit den meisten Einwänden ausgeschlossen.
Dieser Ratgeber zeigt die häufigsten Abrechnungsfehler, Ihr Recht auf Belegeinsicht und wie Sie den Widerspruch fristwahrend und beweisbar erklären.
Zwei Fristen, die Sie kennen müssen
- Abrechnungsfrist des Vermieters: die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
- Einwendungsfrist des Mieters: Ihre konkreten Einwendungen müssen binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beim Vermieter eingehen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Für die Einwendungsfrist zählt der Zugang beim Vermieter, nicht die Absendung. Wer knapp dran ist, sollte den Widerspruch also nicht nur rechtzeitig schreiben, sondern auch den Zugang belegen können.
Die häufigsten Fehler in Abrechnungen
- Nicht umlagefähige Positionen: Verwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen, Bankgebühren.
- Falscher oder gewechselter Verteilerschlüssel ohne Grundlage im Mietvertrag.
- Fehlende Vorauszahlungen: geleistete Beträge sind nicht oder unvollständig angerechnet.
- Starke, unerklärte Kostensprünge gegenüber dem Vorjahr.
- Heizkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
- Formfehler: keine nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten oder des Umlageschlüssels.
Sie haben ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege. Verweigert der Vermieter die Einsicht, dürfen Sie eine Nachzahlung bis zur Klärung zurückhalten.
So widersprechen Sie richtig
Benennen Sie die beanstandeten Positionen konkret: ein pauschales „ich widerspreche der Abrechnung“ wahrt die Frist nach der Rechtsprechung nicht sicher. Fordern Sie zugleich Belegeinsicht und setzen Sie eine Antwortfrist.
Hängt der Streit mit der Kaution zusammen, etwa weil der Vermieter eine Nachforderung von der Kaution abziehen will, lesen Sie auch unseren Ratgeber zur Rückforderung der Mietkaution.